饱受争议(yì)的二手房(fáng)交易(yì)中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局(jú)联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来(lái)，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人信息(xī)等问(wèn)题，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担、木铎金声是什么意思在论语中，木铎金声的意思侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部门(mén)从(cóng)加(jiā)强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)二手房交易占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省(shěng)城规(guī)院住房政策(cè)研究中心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民(mín)来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的(de)专(zhuān)业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介(jiè)利(lì)用信息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负(fù)担，而且(qiě)这(zhè)些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场(chǎng)交易(yì)过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交易(yì)行为及其(qí)主(zhǔ)体进行规范和秩序(xù)整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的(de)主题(tí)。“当下，推进这项工作的意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务行业关注最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相关部门主要(yào)监(jiān)管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中，部分价(jià)值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不(bù)低的中介(jiè)费。以北京(jīng)某(mǒu)房地产经(jīng)纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪(jì)机(jī)构要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价。引导由交易双(shuā木铎金声是什么意思在论语中，木铎金声的意思ng)方(fāng)共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下(xià)发的(de)《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第(dì)六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协商同意(yì)，可在规定的收费(fèi)标准(zhǔn)基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二(èr)手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放(fàng)权(quán)”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政府(fǔ)定(dìng)价，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务收费(fèi)多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实际收取费(fèi)用过(guò)程中(zhōng)，相关(guān)监管部(bù)门当前(qián)并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在(zài)服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在(zài)具(jù)体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋(wū)价值及(jí)工资标准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中介(jiè)费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两(liǎng)部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应(yīng)当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项目(mù)、服务(wù)内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当(dāng)分别(bié)明确(què)服务项目(mù)和收费标(biāo)准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部(bù)门将会同市场监(jiān)管(guǎn)等部门(mén)采(cǎi)取约谈等(děng)综合措施(shī)进行重点监管(guǎn)。市场监管部(bù)门会(huì)同有(yǒu)关(guān)部门依(yī)法查处不按(àn)规定明码标价(jià)、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费等违反价(jià)格(gé)和(hé)反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪(jì)机构(gòu)相(xiāng)关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规(guī)纳入国(guó)家企业信用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是(shì)否意味(wèi)着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范(fàn)行业，打击(jī)收费过高的经纪机(jī)构(gòu)，但(dàn)对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经纪服务费用对(duì)市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非(fēi)规(guī)定，未来如(rú)何(hé)具体(tǐ)认定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研究总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热点城(chéng)市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程(chéng)中，往往会有这(zhè)样的情形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱势地位(wèi)，从而会出现(xiàn)中介费及(jí)税费(fèi)均由购房者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费(fèi)，这(zhè)部分费用也可(kě)能通过转嫁(jià)的(de)方式，在(zài)房价(jià)中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情(qíng)况，一些房产中介公司(sī)将其视为向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能(néng)会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际上相当于(yú)变(biàn)相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的(de)透(tòu)明(míng)度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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