近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士对此表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比)情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期后不(bù)再(zài)产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的(de)归还(hái)，在(zài)选择投资标的时(shí)应(yīng)了(le)解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金份额(é)持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格走势(shì)的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多(duō)重因素(sù)的(de)影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善有一(yī)定的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基(jī)金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红(hóng)前后(hòu)均可(kě)以获得公平(píng)的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的(de)信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人(rén)士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)前提是(shì)本金(jīn)之(zhī)上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后(hòu)基金价值面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产(chǎn)增(zēng)值的收(shōu)益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的(de)收益主要来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的(de)归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是(shì)变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分(fēn)红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市场价格和(hé)分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的(de)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本(běn)金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经营活(huó)动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金(jīn)流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关(guān)注内(nèi)部收(shōu)益(yì)率的(de)高低，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者(zhě)可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募集(jí)材(cái)料中披露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人(rén)也(yě)称。

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