导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低(dī)景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露(lù)的(de)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适(shì)不是人均(jūn)一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市(shì)的新(xīn)增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达(dá)国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下(xià)房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对(duì)外(wài)披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区>中国户(hù)均住宅的(de)测算(suàn)思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布(bù)，一是(shì)每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住(zhù)宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达(dá)到(dào)了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否(fǒu)意(yì)味着中国城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平(píng)衡(héng)

　　需要(yào)有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流(liú)动(dòng)调(diào)查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京(jīng)工(gōng)作的流(liú)动(dòng)人(rén)口在老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安(ān)全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上世(shì)纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难(nán)满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平(píng)的(de)一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将(jiāng)变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自(zì)于(yú)四个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人(rén)口规(guī)模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房(fáng)和(hé)其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和(hé)旧城改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅的(de)占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活(huó)的环境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存(cún)在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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