OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科(kē)技，引发了(le)公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT开盘(pán)继续延(yán)续此前几日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁(lìn)协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原(yuán)始(shǐ)权益人相关(guān)负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退(tuì)租的可能(néng)事(shì)项。由(yóu)于张(zhāng)润大(dà)厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期(qī)市场波动较(jiào)大，但(dàn)其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值，投资者(zhě)应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价(jià)格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价(jià)格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最(zuì)近几(jǐ)个交易日场内资(zī)金有(yǒu)所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场价格下跌(diē)，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经(jīng)完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复(fù)苏的(de)步(bù)伐，产业(yè)园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园(yuán)区最(zuì)终能(néng)顺利解决招商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至(zhì)得这么急、这么深(shēn)，加上前期(qī)本身园区类资(zī)产就(jiù)回调不少了(le)，这就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也强调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金(jīn)收(shōu)入(rù)受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募(mù)路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日(rì)晚(wǎn)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光(guāng)大园项目(mù)出租率下(xià)降(jiàng)事项，一(yī)度二级(jí)市场价格(gé)出现回落。在随(suí)后召开(kāi)的业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事(shì)项进行(xíng)了(le)解释说(shuō)明，市场信心(xīn)得到(dào)了一定提阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊振，二级市场价格表现也趋(qū)于平(píng)稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开(kāi)的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说明(míng)会上，运营(yíng)团队(duì)表示了(le)对(duì)张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签(qiān)署(shǔ)意向书和(hé)合同谈(tán)判中(zhōng)的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回(huí)升(shēng)。没想(xiǎng)到(dào)仅(jǐn)过了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又迎来(lái)了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引(yǐn)起了(le)市(shì)场各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然(rán)确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的第(dì)一时间即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应急(jí)预(yù)案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应(yīng)对(duì)哲库(kù)提(tí)前退租的(de)可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新(xīn)区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储(chǔ)备租户(hù)情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客(kè)户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实(shí)际租户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通(tōng)过签署(shǔ)租(zū)赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然(rán)收了三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了(le)我们一些空间，但本着(zhe)对(duì)首批扩募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我们(men)肯定要全(quán)力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊(de)同区域的张江光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权益人有那(nà)么多储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场(chǎng)化(huà)运(yùn)营(yíng)为导向，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的(de)调租和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这次(cì)项目的大租户(hù)退(tuì)租(zū)正好发生在市场(chǎng)活跃度的(de)短期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到(dào)出租(zū)率下滑(huá)情(qíng)况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大(dà)园项目在(zài)给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异(yì)化，张润(rùn)大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单(dān)价(jià)也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的(de)面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的(de)物业。租(zū)户自身也会(huì)有诉求，也会(huì)根(gēn)据自身需求和预算挑选区域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的(de)管(guǎn)理人(rén)都变成了一(yī)家(jiā)，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江集团和(hé)张江高科(kē)目前(qián)在(zài)管资产约五(wǔ)百万方，还有一(yī)些其(qí)他在开发的储备(bèi)项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区产(chǎn)业空间(jiān)资产(chǎn)上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个(gè)资本(běn)平台和它(tā)未来的发展。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第(dì)一(yī)步，也是至(zhì)关重要的(de)一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能面临了一(yī)些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和(hé)我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化(huà)解(jiě)当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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