“现(xiàn)在的(de)房(fáng)地产(chǎn)很难再出(chū)现(xiàn)像过去十年的系统(tǒng)性(xìng)行情。”思睿集团合伙人、首席经济(jì)学家洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房地(dì)产行(xíng)业(yè)分化的愈加明显，让机构(gòu)和投资者的关(guān)注(zhù)度从板块向单个标(biāo)的转移。上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬向《红周(zhōu)刊(kān)》指出(chū)，从(cóng)行业来看，无论是业绩，还是估值，房地产都已经双杀到了最底部，而且是反复地(dì)杀到了(le)底(dǐ)部，再往下(xià)的空间已经不大了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖掘个(gè)股阿尔法重要参(cān)考

　　那么如(rú)何寻找房(fáng)地(dì)产个股的阿尔法(fǎ)呢(ne)？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产赛道中进(jìn)行选(xuǎn)择，需(xū)要非常小(xiǎo)心，避(bì)免选了半天，标(biāo)的公司出现爆雷(léi)的情(qíng)况。除此之(zhī)外，洪(hóng)灏指出，需(xū)要(yào)满足以下三个基准：有大(dà)的国资(zī)背景的、杠杆率较低(dī)的、此(cǐ)前没(méi)有踩过红线的。

　　他还表示，如果关(guān)注一下今年(nián)房地产的开发资金来源，可以发现，其实(shí)银行的信贷倾向是不(bù)太愿意给房企贷款的(de)，房企的主要资金(jīn)来源来自新盘的销售。但今年新房的(de)销售情况相(xiāng)较一般。再关注一下，哪些房(fáng)企能从银行(xíng)拿到钱，其实主(zhǔ)要(yào)还是那些(xiē)有国企背景(jǐng)的房(fáng)企(qǐ)，民营(yíng)房企相对比较困难(nán)，所(suǒ)以整个(gè)行业出现了(le)一(yī)个很明显(xiǎn)的分(fēn)化(huà)，无论是在(zài)销售，还是(shì)融资等各个方面都非常明显。现在有(yǒu)国资背(bèi)景的房企在资本市场表(biǎo)现相对较好(hǎo)，但(dàn)没有(yǒu)国资背景(jǐng)的民营房企股(gǔ)价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊》表示，在房地产行业内，我们(men)的逻(luó)辑(jí)是，“寻找最(zuì)后的(de)赢家”。而具体到如何(hé)挖掘，我们会特别重视企(qǐ)业(yè)的(de)成本(běn)优势，更具(jù)体一点(diǎn)，就是它(tā)的净借贷水(shuǐ)平（净负债率(lǜ)）是(shì)不是行业内的最(zuì)低水(shuǐ)平；利润率是(shì)不是行业(yè)内最(zuì)高的(de)；融资成(chéng)本是否是行(xíng)业内最(zuì)低的(de)；建安成本(běn)是否也是业内最(zuì)低的；这些都是我(wǒ)们(men)看重的一(yī)家房(fáng)企的(de)综(zōng)合成本。

　　需要(yào)注意(yì)的是，能够同时(shí)满足上述条(tiáo)件的房企并不多。即(jí)便是(shì)在国(guó)央(yāng)企中，仍有部分(fēn)房企出(chū)现了(le)“三(sān)道红线”的(de)“踩线”情况，且有逐渐恶化的(de)趋势。以(yǐ)A股为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数(shù)据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力地产、西(xī)藏城投、中交地产、中国武(wǔ)夷等(děng)国央企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外(wài)，城建发展(zhǎn)、京投发展、光明地产、云南城投、首开股(gǔ)份、珠江股份、城投控股等(děng)国央企房企也踩(cǎi)了“三道红线”中(zhōng)的两(liǎng)条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需(xū)警(jǐng)惕其(qí)重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看(kàn)出，即(jí)便是有着(zhe)较稳(wěn)健(jiàn)特色的国(guó)央企房企(qǐ)，其财(cái)务指标称得(dé)上完全健康(kāng)的仍是(shì)少(shǎo)数。而更加(jiā)值得(dé)注(zhù)意的(de)是，在2022年(nián)，不少国企，甚(shèn)至地方国企(qǐ)开始大举扩张。而(ér)这(zhè)无疑(yí)又进一(yī)步考验着国央(yāng)丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字企的资金链情况(kuàng)。

　　对房(fáng)企而言，扩张速度(dù)的(de)张弛有度(dù)尤为重要，节奏把握准确，有助于房企储备(bèi)优质“弹(dàn)药”；但过于乐观(guān)的预判未来市(shì)场，以(yǐ)及过于激进(jìn)的扩张拿地节奏也(yě)有可(kě)能让房企重蹈此(cǐ)前的高杠杆(gān)覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配(pèi)置的一家房企进行举例，它从(cóng)2018年开始到2021年(nián)，连续4年的净(jìng)借贷(dài)比例都维持在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)感觉(jué)到机会来了，其(qí)开始(shǐ)在(zài)一线城市进(jìn)行大(dà)举拿地，净负债率(lǜ)也由此前的33％左右(yòu)水准提高(gāo)到45％左右，涨了接近三分之一(yī)。与此同时，该房(fáng)企新购入地块也实现了快速(sù)的开盘(pán)利用率，预计今(jīn)年会(huì)有更多(duō)的楼(lóu)盘入市(shì)。像这(zhè)类企业(yè)就符合(hé)“最后(hòu)的赢家”的特点。一方面，在于(yú)它本身(shēn)储(chǔ)备了很多弹药，去年(nián)拿(ná)地超1000亿元，且其中一半(bàn)在一线城市，另(lìng)外一(yī)半也主要集中在强二线和二线城(chéng)市；另(lìng)一方面，它的扩(kuò)张(zhāng)是(shì)有(yǒu)节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样(yàng)提(tí)醒(xǐng)道，与之相(xiāng)反，有些房(fáng)企的(de)扩张速度让人(rén)感觉(jué)又(yòu)回到(dào)了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年(nián)～2020年期(qī)间扩张的民营企业的影子。虽(suī)然说，见到机会时(shí)要(yào)出手，但出手的章法(fǎ)仍(réng)要小心，如果负债(zhài)率扩张得(dé)太快，但未(wèi)来(lái)的两年市场没有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来衡量一家(jiā)房企的扩张(zhāng)速度(dù)是否激进(jìn)？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还(hái)是看房企的净负债(zhài)率水平，在(zài)我看来(lái)，这(zhè)个(gè)比例如果超过60％，就是扩张(zhāng)得过(guò)于快(kuài)速(sù)了。

　　不(bù)难看出，这(zhè)一(yī)标准要比“三道红线”对房企的净负债(zhài)率要求不(bù)得高于100％要更加严格。陈昊(hào)扬解(jiě)释，当前房(fáng)地(dì)产行业的复苏速度并没(méi)有(yǒu)那么快，所以(yǐ)要规避公司净负债率提高到(dào)一个(gè)比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极(jí)的房企梳理发现，中交地产、中国金(jīn)茂、华发股份(fèn)、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保利发展等房企2022年(nián)净负债率都在60％之上(shàng)。其中，中交(jiāo)地产(chǎn)净负(fù)债率持续居高(gāo)不下(xià)，在2020年至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团等房企(qǐ)在践行较积极(jí)的拿地策略的同时，也(yě)较好地控(kòng)制了公司的(de)扩(kuò)张速度与(yǔ)净(jìng)负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集(jí)团(tuán)等个别民营房企

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬(yáng)指出，实(shí)际上，他们是以同一(yī)筛选标(biāo)准来看国(guó)央企与民营房(fáng)企，但在(zài)各维度的实际表现上，国央(yāng)企确实会更胜(shèng)一筹。如国央企(qǐ)的(de)融资成(chéng)本更(gèng)低，融资(zī)渠道也更顺畅，能够(gòu)做到想融就融，这样，国央(yāng)企自然而然(rán)就具(jù)有天(tiān)然优势。

　　虽(suī)然对比民(mín)营房企，机(jī)构(gòu)更加(jiā)看好国央企，但这也(yě)并不意味着，民(mín)营企业中就(jiù)没(méi)有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发(fā)现，仍有少数(shù)民营房(fáng)企同样受到机(jī)构(gòu)的青睐。比如，根据2023年一季报(bào)，滨江集团的十大流通股东中新进了“中国工商银行(xíng)股份有限公(gōng)司－景顺长城中(zhōng)国回报灵活配置混合型证券投资(zī)基金(jīn)”“全国社保基金(jīn)一一六组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开(kāi)始，百亿(yì)私(sī)募(mù)珠(zhū)海阿巴马资产管(guǎn)理有(yǒu)限公(gōng)司就长期持有(yǒu)滨江集团。根据一(yī)季报，该资产公司的几(jǐ)只(zhǐ)产品合计持有(yǒu)滨江集团9543万(wàn)股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青(qīng)睐，和(hé)其(qí)自(zì)身的基本(běn)面表(biǎo)现存在一定(dìng)关系(xì)。2020年以(yǐ)来的近三年时(shí)间，房地产(chǎn)市场(chǎng)整体在走“下(xià)坡路”，但(dàn)作为杭(háng)州本土(tǔ)房企的滨江集团仍是表现出(chū)较强的韧劲，202丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字0年(nián)以(yǐ)来(lái)，滨(bīn)江集团在(zài)业绩表现、销售规模、新增土储、股价表(biǎo)现等(děng)多(duō)维度都表(biǎo)现了(le)较强的增(zēng)长(zhǎng)势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江(jiāng)集团扣(kòu)非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元(yuán)、37.22亿元；依次实现同(tóng)比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的(de)2023年一季报，今年一季度(dù)，滨江集团更是实现了扣非归母净(jìng)利润(rùn)5.41亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代”仍能保持(chí)自身业绩的持续增长(zhǎng)，和滨(bīn)江集团扎(zhā)根(gēn)杭州的战略布局关系密切。根据(jù)2022年(nián)年报，滨江集团有近七成营收(shōu)来自(zì)杭州地区，而在2021年(nián)，杭州地区的营收(shōu)比重只占到(dào)近六成。近三年持续稳居杭(háng)州房企销售排名第一。

　　与此同时(shí)，滨(bīn)江集团在杭(háng)州的(de)土储补充同(tóng)样较为积极，根(gēn)据诸葛找(zhǎo)房、住在杭(háng)州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次(cì)为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续稳居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨(bīn)江集团在(zài)杭州的较(jiào)突出表(biǎo)现(xiàn)，也(yě)让滨江集团的房企(qǐ)排名迅(xùn)速提升。到2023年(nián)，滨江(jiāng)集团的房企排名已(yǐ)冲进前十，根据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团(tuán)实现销(xiāo)售额(é)607.3亿元，位列房企第九位。

　　值(zhí)得注意的是(shì)，2020年至今，滨江集团(tuán)股价翻(fān)了超一倍以(yǐ)上，而近(jìn)期，滨(bīn)江集团更是迎来多家机构的集中调研(yán)。滨江集团发(fā)布公告表示(shì)，公司于5月10日接受了信达证(zhèng)券(quàn)、金鹰(yīng)基金、建(jiàn)信养老、新(xīn)华养(yǎng)老等18家(jiā)机构调研。

　　产业链布局重点移至(zhì)存量赛道

　　机构(gòu)在(zài)下游家纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际上房地产开发(fā)只是房地产产业(yè)链上的中(zhōng)游(yóu)环(huán)节，其上游(yóu)主要为(wèi)钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材料供应(yīng)商，而下游应用行业主(zhǔ)要包(bāo)括中介服务、家用电(diàn)器、物业管理、家居用品。综(zōng)合《红周刊(kān)》的采访，房地产(chǎn)开发环(huán)节与上游材料端息息相关，新(xīn)盘开工不足导致上游(yóu)不被看好，机构寻觅个股阿尔(ěr)法的(de)思(sī)路渐渐(jiàn)移至下游。“中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)在进入存量房(fáng)时代，所以(yǐ)对地(dì)产产业链，尤其是偏消费属(shǔ)性(xìng)的家装家居领域，我们(men)相对看好，因(yīn)为居民保有的住房规(guī)模越来越大(dà)，随着时间的增加，内装更新的需求也(yě)会(huì)越(yuè)来(lái)越(yuè)多。美国过去的数据充分说明了这一点，在新(xīn)房销(xiāo)售(shòu)见顶(dǐng)之(zhī)后，家具消费的增长却一直都很好。对(duì)于地产产业链，我们相对看好和内装相关的行业，例如消费(fèi)建材(cái)、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细(xì)分中相关赛道(dào)龙(lóng)头(tóu)年内表现的(de)统计，目(mù)前暂居前两位的都是来自家纺赛道的(de)公司，它们(men)分别(bié)是富安娜和水星家纺，特别是前(qián)者(zhě)在月线连(lián)收七根阳线(xiàn)的基础上，年(nián)内迄今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要(yào)从(cóng)事纺织家居、睡眠家居、生活类产品的研发、设(shè)计、生产(chǎn)及销售(shòu)，旗(qí)下(xià)拥有原创(chuàng)“富(fù)安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐(lè)”和(hé)“酷(kù)奇智”自有品牌。第一(yī)季度报告(gào)显(xiǎn)示，报告期(qī)内(nèi)，富安娜实现营业收(shōu)入约(yuē)6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过(guò)实现(xiàn)归属(shǔ)于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净(jìng)利(lì)润(rùn)约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上(shàng)市(shì)公司(sī)一(yī)季报(bào)的十(shí)大流通股股东来看，能够(gòu)发现该股(gǔ)早(zǎo)已成为基金重仓股(gǔ)的天下(xià)，彼(bǐ)时包括公募的中欧价值发现(xiàn)、中欧潜力(lì)价值(zhí)、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值(zhí)和私募的明河(hé)2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要(yào)强调的是，中欧(ōu)的两(liǎng)只基(jī)金都是价值派基(jī)金经理(lǐ)曹(cáo)名长在管的产品，首(shǒu)季其同时重仓的房地(dì)产产(chǎn)业链股票(piào)还有金地集团和大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几年曾(céng)经风(fēng)光一时的家居板块也(yě)因疫(yì)情、消(xiāo)费复苏进程缓(huǎn)慢等多因素一度沉寂(jì)，不过好在困境反转露出(chū)曙光，家居板(bǎn)块中(zhōng)年(nián)内表现最好(hǎo)的是志(zhì)邦家(jiā)居。同一时间段(duàn)，该股(gǔ)年(nián)内上涨已经超过23％，从业绩(jì)来(lái)看，无论是营收还(hái)是归母净利润，公(gōng)司都实现了(le)同比双升(shēng)。

　　从(cóng)公司的十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，《红周(zhōu)刊》发(fā)现广发基金经(jīng)理罗洋慧眼独(dú)具，一(yī)季(jì)报中他管理的广发策略优选(xuǎn)和(hé)广(guǎng)发安宏(hóng)回报均增(zēng)加了持股，而(ér)这两只产品也成为志邦家(jiā)居十大流通股股(gǔ)东中仅有的两只公(gōng)募。有意思的(de)是，他似乎对于定制(zhì)家居类标的(de)情有(yǒu)独(dú)钟(zhōng)，在另一家(jiā)赛道公司金牌橱(chú)柜(guì)中，他管理(lǐ)的(de)全部三只产品均(jūn)登榜十(shí)大流通股股(gǔ)东，其也成为他的独门重仓股。

　　除(chú)去家居家纺(fǎng)外，下游的物业股也越来越被机(jī)构所青(qīng)睐，不过这类标的大多在(zài)香(xiāng)港上市，如何选(xuǎn)择成(chéng)为(wèi)难题。对(duì)此，前述上海公募(mù)基金经理举例分析(xī丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字)：“物业服务不是一个高毛利的行业，挣钱(qián)很(hěn)辛苦，我(wǒ)选公司还是希(xī)望挣的是市场(chǎng)化(huà)应(yīng)该挣(zhēng)的钱，以我曾经(jīng)买的绿城服务为例，它在中高(gāo)端楼盘(pán)占(zhàn)比是比(bǐ)较高(gāo)的，每年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大部(bù)分项目(mù)到期之(zhī)后，经(jīng)过两三轮合同周期还(hái)能做到产品(pǐn)提价(jià)。”

　　“行(xíng)业里真(zhēn)正能做(zuò)到(dào)产(chǎn)品提价的公司(sī)很少，因为(wèi)物(wù)业公(gōng)司很容易一开始是挣钱的(de)，后(hòu)面因(yīn)为保安这(zhè)些固(gù)定人员成本的年(nián)度增长，不(bù)过服务没(méi)有特别好，客户(hù)没有那么满(mǎn)意，能(néng)做到(dào)提价难(nán)度是(shì)非常大的。但是该公司能在业内做到到(dào)期之(zhī)后(hòu)提价率比较高，这跟它的定位和比较好的服务是(shì)有关系的。”他(tā)进一(yī)步强调。

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