导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似(shì)乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的(de)分化日(rì)益明显，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中(zhōng)国(guó)的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取(qǔ)了(le)全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商(shāng)业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确(què)统计(jì)。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不(bù)意(yì)味(wèi)着住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xià见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语n)老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即(jí)便如见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向(xiàng)经济带(dài)、都市(shì)圈中心(xīn)城(chéng)市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济(jì)工(gōng)作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的(de)提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语