万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共同债务人(rén)被中国信(xìn)达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入(rù)房产(chǎn)的(de)有钱(qián)人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xi带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗ē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至(zhì)2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没(méi)准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民(mín)事执(zhí)行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执行异(yì)议(yì)申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消(xiāo)费者权(quán)利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他(tā)债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达(dá)申(shēn)请(qǐng)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等(děng)选择(zé)退出了赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际(jì)信托有限责(zé)任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也(yě)没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都令业(y带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗è)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的(de)豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京(jīng)城最(zuì)贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定义务，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试(shì)过(guò)多元化(huà)业务(wù)，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(x带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗íng)的(de)目光，放(fàng)到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部全部股权(quán)。如果北(běi)京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿(yì)的(de)北京(jīng)国安(ān)，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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