文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二(èr)次(cì)房改是个技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期(qī)一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助(zhù)于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金(jī广西属于南方还是北方n)，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住房进入(rù)存(cún)量时(shí)代(dài)，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需(xū)要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康(kāng)发(fā)展的重大(dà广西属于南方还是北方)措施(shī)。在当(dāng)前的(de)情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付(fù)款形式(shì)，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了(le)民(mín)众购房(fáng)的(de)资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求大和(hé)供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适(shì)用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契(qì)合(hé)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力(lì)，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记和(hé)预告登记(jì)-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在(zài)过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步(bù)发(fā)展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国(guó)家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十(shí)多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的(de)比例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风(fēng)险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者(zhě)承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购(gòu)房款未(wèi)进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房(fáng)者(zhě)预(yù)付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一(yī)定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付(fù)环节，定金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付(广西属于南方还是北方fù)比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权保险公(gōng)司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经(jīng)审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不(bù)包含(hán)在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司的(de)检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支(zhī)付相(xiāng)关(guān)款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入(rù)开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全(quán)措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的(de)购(gòu)房(fáng)款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花(huā)税，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购(gòu)房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到(dào)了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行(xíng)业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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