导读

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不(bù)到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不(bù)断增加(jiā)，导致(zhì)家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续(xù)，带来(lái)新户(hù)购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下(xià)地(dì)产(chǎn)矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作(zuò)情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全(quán)反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分(fēn)三步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居(jū推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释)民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因人(rén)口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的(de)住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城(chéng)购买一(yī)套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施(shī)陈旧(jiù)，给住户(hù)的(de)生活带(dài)来了很大的(de)不(bù)便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更小，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的(de)一(yī)半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qiú)主(zhǔ)要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源(yuán)和生产(chǎn)要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈(quān)中心(xīn)城市(shì)流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适(shì)用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确(què)指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切(qiè)正向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示(shì)

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可(kě)能超(chāo)预(yù)期。

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