饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房交易(yì)中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建(jiàn)部、市(shì)场监管(guǎn)总局(jú)联合发(fā)布了关于规(guī)范(fàn)房(fáng)地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来(lái)，部(bù)分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)存在(zài)利用房源客(kè)源优(yōu)势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地(dì)产调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院(yuàn)住房(fáng)政策研究(jiū)中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来(lái)说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强(qiáng)的专业(yè)性，居民往(wǎng)往通过(guò)中介来(lái)完成。但很多(duō)中介利用(yòng)信息不对称等问(wèn)题(tí)，将(jiāng)非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居(jū)民造成(chéng)额(é)外的负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易(yì)行(xíng)为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地(dì)产经纪服(fú)务行业关注最(zuì)多的一个话题，便(biàn)是房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)费的(de)问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未来(lái)相关部(bù)门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经(jīng)纪服务收(shōu)费及中介(jiè)交易(yì)进行(xíng)规范(fàn)。

　　在(zài)热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋(wū)交易过(guò)程中(zhōng)，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一(yī)笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规(guī)定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商(shāng)同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部(bù)门(mén)当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程(chéng)中对收(shōu)费(fèi)标(biāo)准进行明码标价(jià)即(jí)可(kě)。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门(mén)在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构应当在经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户端等场所或(huò)渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服务，应(yīng)当分别(bié)明确(què)服务项(xiàng)目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人(rén)出(chū)具收费清单(dān)，列明(míng)收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于市场(chǎng)平(píng)均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不(bù)按规(guī)定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反(fǎn)价格和反垄断法律(lǜ)法规(耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的guī)的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市(shì)场监(jiān)管部(bù)门(mén)要(yào)依法依(yī)规(guī)纳入(rù)国家(jiā)企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁(cái)兼(jiān)深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则实行分(fēn)档(dàng)定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收(shōu)费过高的经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，但(dàn)对市场影响有限，“以深(shē耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的n)圳(zhèn)为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围(wéi)耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的内，加上经纪服务(wù)费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当(dāng)前两(liǎng)部门提(tí)出的意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何(hé)具体认定其中的细则(zé)，还需要看各城市(shì)落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由于二手(shǒu)房很多房(fáng)源在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等(děng)都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪服务行业(yè)的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各(gè)支(zhī)付一(yī)半(bàn)的中介费，但(dàn)在一(yī)些(xiē)热点城(chéng)市的二(èr)手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往往会(huì)有(yǒu)这样(yàng)的情(qíng)形，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购(gòu)房者来承(chéng)担。即(jí)使一些(xiē)房(fáng)东愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司将其视为向购(gòu)房(fáng)者(zhě)单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会(huì)利(lì)用其支(zhī)配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次(cì)向(xiàng)房(fáng)东(dōng)收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将(jiāng)其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不(bù)仅有(yǒu)利(lì)于提高交易中操作的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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