导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三(sān)年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三(sān)成都是(shì)流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人(rén)户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益(yì)明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存(cún)量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的(de)居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全(quán)的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时(shí)间(jiān)，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一(yī)步(bù)推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变(biàn)化幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到(dào)了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同％。大城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低的(de)县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为30空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同8.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英(yīng)国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同chéng)镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈中心城(chéng)市(shì)流入(rù)，区(qū)域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施(shī)配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不(bù)足(zú)，供(gōng)需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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