近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材(cái)料(liào)和(hé)信息披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基(jī)础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同于债券(quàn)的(de)固定(dìng)利息回(huí)报(bào)，而是由(yóu)可供分(fēn)配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思构(gòu)投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回(huí)归的(de)过程(chéng)；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩相(xiāng)对经济活(huó)力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额(é)进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时(shí)需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了(le)解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思为(wèi)“分派(pài)”更为准确(què)，分派的(de)是本(běn)金与增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期(qī)后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权类两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要(yào)来自(zì)项(xiàng)目每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派(pài)金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下(xià)降(jiàng)是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的(de)估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终得到(dào)的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在(zài)相对(duì)股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红(hóng)金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际(jì)环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也(yě)称(chēng)。

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