导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来(lái)地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋(wū)中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而(ér)事实(shí)上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达(dá)国(guó)家有着(zhe)不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这是过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代下地(dì)产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当(dāng)前的(de)房子(zi)是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市(shì)政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的(de)城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(吴亦凡还出得来吗dà)于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不(bù)仅(jǐn)与房间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国(guó)存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到(dào)了(le)户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一(吴亦凡还出得来吗yī)套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然(rán)有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的(de)生活(huó)带(dài)来(lái)了很(hěn)大的(de)不便和(hé)安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧(jiù)住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住(zhù)宅面积(jī)为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和(吴亦凡还出得来吗hé)原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必(bì)会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性(xìng)需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他(tā)国家依旧存(cún)在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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