文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也(yě)是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)全部房款，而(ér)是(shì)根据(jù)开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的(de)资(zī)金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一(yī)定能(néng)化解这(zhè)个难(nán)题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税(shuì)改革(gé)方案研(yán)究时(shí)，对预(yù)售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能(néng)购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国(guó)香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式(shì)成为(wèi)当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了(le)核(hé)心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发(fā)商在(zài)预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还(hái)要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国香港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业(yè)化(huà)的(de)进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力(lì)支(zhī)持国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的(de)福利分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅(xùn)速出(chū)台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企(qǐ)业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋(wū)预(yù)先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年(nián)时间(jiān)走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布(bù)的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中HBC路由器能用WiFi吗国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积(jī)占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同(tóng)关系(xì)，如果开发(fā)商发(fā)生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房(fáng)者签(qiān)订的(de)预(yù)售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两(liǎng)个字那就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等(děng)城市(shì)重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再(zài)由(yóu)工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地(dì)项目间(jiān)流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期支(zhī)付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提(tí)供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中(zhōng)的(de)资(zī)金全(quán)部来(lái)自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交(jiāo)付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度(dù)支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧的(de)定金(jīn)并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险(xiǎn)公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式(shì)，但(dàn)是(shì)交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后(hòu)由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部(bù)规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保护(hù)方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期(qī)结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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