导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一(yī)成(chéng)，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑(zhù)，如商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不(bù)是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其(qí)中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎(hū)意(yì)味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外(wài)的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小，一人户(hù)、两(liǎng)人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带(dài)来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的(de)新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国家有着不(bù)小(xiǎo)差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，这(zhè)是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之(zhī)间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩了(le)？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了(le)大量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民(mín)住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品(成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间(jiān)农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国(guó)的人均(jūn)可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降，六(liù)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因户均人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的(de)城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活(huó)品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因(yīn)素(sù)，中国的(de)人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值(zhí)可(kě)能偏(piān)低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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