文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的(de)可(kě)以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么(me)来的(de)？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金乌鲁木齐海拔多少米高，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的(de)基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格(gé)、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的(de)分期(qī)付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确(què)保地价款已经全(quán)部(bù)支付，还要(yào)证(zhèng)明(míng)自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的(de)进程(chéng)大于(yú)城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础等城市(shì)化(huà)配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房的(de)需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台(tái)《关于(yú)进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项目(mù)的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国(guó)人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已(yǐ)拿到了(le)全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房地(dì)产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带(dài)动的(de)上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良(liáng)率(lǜ)大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之(zhī)间的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或(huò)短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期支(zhī)付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前(qián)资金(jīn)由第三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付公证费和(hé)土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也(yě)采取按(àn)工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方(fāng)律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国(guó)设置了(le)10％定金保险保护机乌鲁木齐海拔多少米高(jī)制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定(dìng)房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合(hé)同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策(cè)出手临界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和(hé)房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银(yín)行的(de)第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期(qī)制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在保修期(qī)结(jié)束后(hòu)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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