OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)已同(tóng)步启动了(le)应急(jí)预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重(zhòng)视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但其实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资者(zhě)应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价(jià)格小幅(fú)低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)开(kāi)始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述(shù)人(rén)士看来，尽管出于(yú)风(fēng)险规避的原因，最近几个(gè)交易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内(nèi)外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释(shì)放(fàng)，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是(shì)不是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董事高如星(xīng)对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺利解决招1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克商(shāng)，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这(zhè)么急(jí)、这么(me)深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入(rù)受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技(jì)。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入(rù)基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的(de)重要(yào)承(chéng)租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季(jì)报中(zhōng)披露的张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率下(xià)降事项，一度二级(jí)市场价格出(chū)现回落。在随后(hòu)召开的业绩(jì)说明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进(jìn)行了解释说明，市场信(xìn)心得到了一定提(tí)振(zhèn)，二级市场价格表现也(yě)趋于平(píng)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说明(míng)会上，运营团队(duì)表示(shì)了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合同(tóng)谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎(yíng)来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工(gōng)作，并(bìng)同步启动了(le)应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉(xī)新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关(guān)负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超(chāo)过了(le)2万(wàn)方(fāng)。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过(guò)签(qiān)署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们(men)肯(kěn)定要全(quán)力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去化(huà)。”相关(guān)负责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江(jiāng)光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么(me)多(duō)储备租(zū)户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为(wèi)何未(wèi)能(néng)得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负(fù)责人(rén)解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租(zū)户的调(diào)租和换(huàn)租都(dōu)属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正(zhèng)好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短期低点(diǎn)，目前市(shì)场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出租(zū)率(lǜ)下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作(zuò)了一定(dìng)的(de)资源调配(pèi)和(hé)倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大园项目在(zài)给租(zū)户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也(yě)有一些差异化，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千(qiān)多平的大(dà)平层(céng)，楼的成新度高(gāo)一(yī)些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一千平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一(yī)些独栋形态(tài)的物业。租户(hù)自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完(wán)成以后，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合(hé)营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应(yīng)，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责(zé)人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江(jiāng)高(gāo)科(kē)目前在管资(zī)产约五百万方，还(hái)有一(yī)些(xiē)其(qí)他(tā)在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区(qū)产业空间资(zī)产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的(de)发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的(de)一(yī)步(bù)，眼下我们可(kě)能面临(lín)了一些突发情况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心(xīn)排(pái)除万(wàn)难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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