OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影(yǐng)响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继续延续(xù)此前(qián)几日的(de)下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权(qyue是什么意思网络用语，乐是什么意思网络用语uán)益人相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期已同步启动(dòng)了(le)应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可(kě)能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国(guó)资(zī)委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响其内外(wài)价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技的事(shì)件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅(fú)低开，此(cǐ)后二级(jí)市场价格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前(qián)上市的(de)8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招(zhāo)商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不yue是什么意思网络用语，乐是什么意思网络用语(bù)过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因(yīn)，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等(děng)多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不(bù)少产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备(bèi)一定的(de)投资价(jià)值，很(hěn)适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此外(wài)，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金流没有造成大的(de)影响，“事件性利(lì)空下调(diào)至得这么(me)急、这么深，加(jiā)上前(qián)期本身(shēn)园区类(lèi)资产(chǎn)就(jiù)回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是(shì)落(luò)到租金收入受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估(gū)计园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础(chǔ)设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理(lǐ)人就相关事项进行(xíng)了(le)解释(shì)说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示(shì)了对张江光(guāng)大园项(xiàng)目的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判(pàn)中的储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上(shàng)述(shù)公告引起(qǐ)了市(shì)场各方的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然(rán)确(què)实始料(liào)未及(jí)，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核(hé)实(shí)工作(zuò)，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租(zū)的(de)可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大(dà)厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，据(jù)悉(xī)新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备转化为(wèi)实际租户需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过签署租(zū)赁(lìn)意向书来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空(kōng)间，但本着(zhe)对(duì)首批扩募、对市场负(fù)责(zé)的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在(zài)短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域的张江光(guāng)大园(yuán)项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大园(yuán)一(yī)直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换(huàn)租都(dōu)属于(yú)正常情(qíng)况，而(ér)这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情(qíng)况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作(zuò)了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入(rù)了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平的大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单(dān)层以一千平的(de)面(miàn)积为(wèi)主，还(hái)有一(yī)些独(dú)栋(dòng)形(xíng)态的物业。租(zū)户自身也会(huì)有诉求，也会根据(jù)自身需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都(dōu)变成了一家，后续(xù)我们在资源共(gòng)享和联合(hé)营销方面(miàn)能更加充(chōng)分发(fā)挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目(mù)前(qián)在管资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目(mù)，这(zhè)些都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实现基(jī)金(jīn)扩容的(de)第一步，也是至关(guān)重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突(tū)发情况需要解决，但是这(zhè)和我们在张(zhāng)江科学城(chéng)这(zhè)三十(shí)年建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当前突(tū)发(fā)事件的所有负面影响，维持预期(qī)和市(shì)场的信(xìn)心(xīn)。”

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