文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发(fā)时代(dài)步入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的(de)最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按(àn)照(zhào)经(jīng)济(jì)规(guī)律(lǜ)办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一(yī)举多(duō)得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格的(de)监管保障措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国(guó)一(yī)样在支付完(wán)首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根据(jù)开发(fā)商(shāng)工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严(yán)格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本(běn)质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百(bǎi)姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施(shī)。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革(gé)方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　写照的意思 写照是什么词性rong>二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除(chú)了(le)分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资(zī)金压(yā)力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的(de)资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国(guó)香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发商(shāng)在(zài)预售前，确(què)保地(dì)价款已经全(quán)部支(zhī)付，还(hái)要证明(míng)自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一(yī)步(bù)深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大(dà)难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了(le)全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在(zài)过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的稳步发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)资金需求，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三(sān)分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资(zī)存(cún)量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购房(fáng)合(hé)同、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银行(xíng)获得房款，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险完(wán)全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业(yè)预(yù)售商品房所得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地(dì)产大开发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开(kāi)发(fā)商为购(gòu)房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管(guǎn)开发商(shāng)施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保写照的意思 写照是什么词性险。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后定金(jīn)退还。如(rú)由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可(kě)在支付(fù)房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律(lǜ)师监(jiān)管，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金(jīn)在进(jìn)入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购(gòu)房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo写照的意思 写照是什么词性)险公司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚需(xū)和改善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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