近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解(jiě)资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波(bō)2020湖南交通工程学院学费多少钱一年呢，湖南交通工程学院费用动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致(zhì)的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)2020湖南交通工程学院学费多少钱一年呢，湖南交通工程学院费用长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格(gé)反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的(de)一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的(de)影响，可分配金(jīn)额完(wán)成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素(sù)的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额(é)的(de)开盘指导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强(qiáng)投资(zī)者长期(qī)投(tóu)资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额(é)误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金价值面临极大(dà)不(bù)确(què)定性，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分(fēn)红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目(mù)在经营权到期(qī)后(hòu)不再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资(zī)者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本(běn)质性区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)底层资产(chǎn)的(de)经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测(cè)进行(xíng)比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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