饱受争(zhēng)议(yì)的二手(shǒu)房交(jiāo)易中(zhōng)介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物市场监管总局联(lián)合发布了(le)关于(yú)规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源客(kè)源优势收取过(guò)高费用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信息(xī)等问题，加重交易当事(shì)人(rén)负担(dān)、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业主体管理、明确(què)经(jīng)纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等十方面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商(shāng)过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民来说属于金(jīn)额不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民(mín)往(wǎng)往(wǎng)通过(guò)中(zhōng)介来完(wán)成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多中介利(lì)用信息不对称等问题(tí)，将非必要的收费(fèi)夹带(dài)其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额(é)外(wài)的负担，而且这些服务(wù)事项并(bìng)未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大，也(yě)更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个(gè)话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，部分价(jià)值不菲(fēi)的房屋(wū将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物)，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费上(shàng)，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共(gòng)同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部(bù)下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京市执行的2014年更新后的(de)收费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易各方协商同意(yì)，可(kě)在规定的收费标准基(jī)础上适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最(zuì)高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二(èr)手房(fáng)中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的(de)精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等(děng)57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中介机(jī)构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关(guān)监管部(bù)门当(dāng)前并未明确(què)具体(tǐ)的(de)中介(jiè)费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会(huì)结(jié)合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门(mén)在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当在经营门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所或渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸(shēn)服务(wù)，应(yīng)当分别明确(què)服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易(yì)当事(shì)人出(chū)具(jù)收费(fèi)清单，列(liè)明收费标准、收费金额(é)，由当事(shì)人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的(de)房(fáng)地产经纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会(huì)同(tóng)市场监管(guǎn)等部门采取约谈(tán)等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依(yī)法查处不按规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华(huá)南区(qū)总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价(jià)，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还(hái)是规范行(xíng)业(yè)，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅(zhái)本(běn)来(lái)收费就不同(tóng)，各(gè)家收(shōu)费普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而非规定(dìng)，未(wèi)来如(rú)何(hé)具(jù)体认(rèn)定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要看各城(chéng)市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服(fú)务领域(yù)的(de)调(diào)整改善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，有利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多(duō)房源(yuán)在(zài)产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税(shuì)费等都可能对(duì)交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)行业(yè)的专业(yè)性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(l将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物ù)骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付(fù)一(yī)半的中(zhōng)介(jiè)费，但在(zài)一些热点城市的(de)二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样(yàng)的情形，因(yīn)部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势地位，从而(ér)会出(chū)现中介(jiè)费及税费均由购(gòu)房(fáng)者(zhě)来承担。即(jí)使一些房东愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这(zhè)部(bù)分(fēn)费用也(yě)可能通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向购房(fáng)者单边(biān)收(shōu)费的行为。部(bù)分(fēn)中介(jiè)公(gōng)司(sī)可能会(huì)利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经纪(jì)服务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易(yì)中操作(zuò)的透明(míng)度，也有利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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