OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益人将继续(xù)密(mì)切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前中国内战打了几年，中国内战打了几年时间退(tuì)租的(de)可能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士表示，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT近期市(shì)场波动较大(dà)，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外价值，投(tóu)资(zī)者应理性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的(de)事件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价(jià)格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项目(mù)出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此导致二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格出现波动。”一位业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人(rén)士看(kàn)来，尽管(guǎn)出(chū)于(yú)风(fēng)险(xiǎn)规避的(de)原(yuán)因(yīn)，最近(jìn)几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级(jí)市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也中国内战打了几年，中国内战打了几年时间得到一(yī)定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合(hé)稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解(jiě)决招商，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至(zhì)得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不少(shǎo)了(le)，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落(luò)到(dào)租(zū)金(jīn)收入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)下降事(shì)项(xiàng)，一度(dù)二级市(shì)场价(jià)格出(chū)现(xiàn)回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管理人就相关事(shì)项(xiàng)进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市场价(jià)格表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预(yù)计(jì)签署意(yì)向书和合同谈判中的储备租户(hù)正常(cháng)转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引起(qǐ)了市场各方的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权(quán)益人相关负(fù)责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消息的第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租(zū)的可(kě)能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据(jù)悉(xī)新(xīn)区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积(jī)超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际租户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁(lìn)意向书来(lái)尽快(kuài)锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但本着对首批(pī)扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的态(tài)度(dù)，我们肯定(dìng)要全(quán)力与(yǔ)时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完(wán)成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的(de)张江光大园项(xiàng)目一季(jì)度(dù)末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益人(rén)有那(nà)么多储备租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和(hé)换租都属于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次项目的大(dà)租(zū)户退租正好发生在市(shì)场活(huó)跃度的短期低点(diǎn)，目前市(shì)场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得(dé)到及时修复后，张江这边也(yě)作(zuò)了一(yī)定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租户(hù)。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差(chà)异化，张(zhāng)润大厦多是两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园(yuán)单(dān)层以一千平(píng)的面积(jī)为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户(hù)自(zì)身也会(huì)有(yǒu)诉求(qiú)，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选区(qū)域内的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人都(dōu)变成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们在资源(yuán)共享和联合营(yíng)销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关负(fù)责人表示(shì)，张江(jiāng)集(jí)团和张江高(gāo)科目(mù)前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目，这(zhè)些都将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园区产业(yè)空间资(zī)产上市平台目(mù)标的(de)坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资源。“我们(men)非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本(běn)平台(tái)和它(tā)未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也是至(zhì)关重要的(de)一步，眼下我(wǒ)们可能(néng)面(miàn)临了一些突发情况(kuàng)需(xū)要解决，但是这和我们(men)在张江科学城这三十年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所(suǒ)经(jīng)历(lì)的相比(bǐ)，只能(néng)算(suàn)是一个非常小的插曲(qū)。我们(men)有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当(dāng)前突发事件的所(suǒ)有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期(qī)和市(shì)场(chǎng)的信(xìn)心(xīn)。”

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