饱受争(zhēng)议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监(jiān)管总局联合发(fā)布了关(guān)于(yú)规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客(kè)源优势(shì)收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用(yòng)客户(hù)个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服(fú)务(wù)收费、严(yán)格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城(chéng)市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间(jiān)成交，房(fáng)地产调控重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商过渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民(mín)来说属于金额不低的大(dà)宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往通过(guò)中介来完成。但(dàn)很多中介利(lì)用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行为及(jí)其主体进行规(guī)范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产市场管(guǎn)理和(hé)调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下(xià)，推(tuī)进这项(xiàng)工作(zuò)的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业(yè)关(guān)注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关(guān)部门主要(yào)监管的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价。引导由交(jiāo)易(yì)双方(fāng)共(gòng)同承担(dān)经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费标准的(de)最早依(yī)据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部(bù)下发(fā)的《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交价格(gé)总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前北(běi)京市执(zhí)行(xíng)的(de)2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住宅买卖(mài)经纪服(fú)务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上(shàn戴choker就是m吗，戴choker什么意思g)浮(fú)幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务(wù)等5戴choker就是m吗，戴choker什么意思7个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实(shí)际收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相关监(jiān)管部门当前并(bìng)未(wèi)明确(què)具体(tǐ)的中(zhōng)介费率(lǜ)，中(zhōng)介(jiè)机构仅需(xū)在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费(fèi)标(biāo)准进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计算出合(hé)适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客(kè)户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公(gōng)示(shì)服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得混(hùn)合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费(fèi)。房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构(gòu)提供的基本(běn)服务和延伸服务(wù)，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易(yì)当事人(rén)出具收费清单(dān)，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收(shōu)费金(jīn)额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场(chǎng)平均水平(píng)的房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部(bù)门采取约(yuē)谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会(huì)同有关部(bù)门依(yī)法查处(chù)不(bù)按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的(de)行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监管部门要(yào)依法依规纳入国(guó)家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，是(shì)否意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的(de)经纪机(jī)构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服务(wù)费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于当前两部(bù)门提(tí)出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定(dìng)其中的细则，还(hái)需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化(huà)，有利于行(xíng)业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很(hěn)多(duō)房源在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵(cī)，如(rú)产(chǎn)权(quán)抵(dǐ)押、不同税费等都可能对(duì)交易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业的(de)专业性提出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该(gāi)由(yóu)上下(xià)家各支付一半的中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城市(shì)的二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均(jūn)由购(gòu)房者(zhě)来(lái)承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承(chéng)担中介(jiè)费(fèi)，这部分(fēn)费用也可能通过(guò)转嫁的方式(shì)，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视(shì)为向购(gòu)房(fáng)者单边(biān)收费的行为。部分中(zhōng)介公司(sī)可能会(huì)利用其(qí)支配(pèi)地位，在原先经纪服(fú)务收(shōu)费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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