万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不得不(bù)将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事(shì)件背后，可能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下(xià)称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的(de)不良(liáng)债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实(shí)，说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学(xué)区(qū)房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的(de)，如果业主没有过(guò)错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护(hù)问题的(de)批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支(zhī)付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付(fù)请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名度(dù)，但却在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的(de)第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等(děng)大型知名(míng)房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是iphone12换电池多少钱color: #ff0000; line-height: 24px;'>iphone12换电池多少钱当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居(jū)住(zhù)在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于(yú)收购北(běi)京(jīng)国安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估值一(yī)直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫(hè)集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许(xǔ)会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的(de)经营(yíng)状况没(méi)有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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