OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期(qī)已同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的(de)可(kě)能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小幅(fú)低(dī)开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以小舞去掉所有衣服是什么样子的来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上(shàng)市(shì)的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时(shí)招商(shāng)蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因(yīn)，最近几个交易日场内资(zī)金有所流出，但是(shì)，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定(dìng)释(shì)放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情绪面等多(duō)重因(yīn)素影响，不好判(pàn)断价格是(shì)不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年(nián)内(nèi)二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的(de)产(chǎn)品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示(shì)，若张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对(duì)经(jīng)营现金流没有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调至(zhì)得(dé)这么急、这么深，加上前(qián)期(qī)本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租(zū)金收入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技。随后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的(de)张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)出租率下降事项，一度二级(jí)市场价格出现回(huí)落。在随后(hòu)召开的(de)业绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就相关(guān)事(shì)项进行了解释(shì)说明，市(shì)场信心得到了一定提(tí)振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月(yuè)11日召(zhào)开的线上和线(xiàn)下的(de)扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向书和合(hé)同谈判中的储备租户(hù)正常转化后(hòu)，项目出(chū)租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突然(rán)确实始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消(xiāo)息的(de)第一(yī)时间即奔(bēn)小舞去掉所有衣服是什么样子的赴现场进行了沟通和核实(shí)工(gōng)作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等(děng)产业客户，租(zū)赁意向面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为实际租户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重要(yào)租(zū)户(hù)。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给了我们一些空(kōng)间，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对(duì)市场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期(qī)内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的张江光大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权(quán)益人有那(nà)么多(duō)储备租(zū)户，之前(qián)的空置率为(wèi)何(hé)未能得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现(xiàn)稳定(dìng)，租户(hù)的调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而(ér)这(zhè)次项目(mù)的大租户退租正好(hǎo)发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在(zài)看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边(biān)也作了(le)一定的资源(yuán)调(diào)配(pèi)和(hé)倾(qīng)斜，引(yǐn)入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和(hé)张江光(guāng)大园项(xiàng)目在给(gěi)租户的(de)分隔空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张润大(dà)厦(shà)多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些，单(dān)价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光大园单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求(qiú)和预算挑选区(qū)域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面能更(gèng)加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开(kāi)发的储(chǔ)备项目(mù)，这(zhè)些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市(shì)平台目标(biāo)的(de)坚实后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和(hé)它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的(de)第一步，也是至(zhì)关(guān)重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情小舞去掉所有衣服是什么样子的况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设(shè)发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万(wàn)难，尽一(yī)切可(kě)能化解当前突发(fā)事(shì)件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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