文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别(bié)建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，这是(shì)房(fáng)地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界不少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期(qī)房后并非(fēi)像(xiàng)中国(guó)一(yī)样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地(dì)产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自(zì)身资金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一大(dà)特色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房(fáng)市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付(fù)，还(hái)要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金(jīn)等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需(xū)律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使(shǐ)前(qián)期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才(cái)能(néng)进(jìn)一(yī)步推进(jìn)城(chéng)市(shì)化(huà)。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设的(de)通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖(mài)期房，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模(mó)式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于(yú)中国(guó)香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在(zài)当(dāng)前已成为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有(yǒu)、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资(zī)本市(shì)场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业(yè)的(de)信心。

　　从金(jīn)融(róng)层(céng)面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断(duàn)裂等一系(xì)列(liè)问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一(yī)的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目(mù)的(de)建安(ān)成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式(shì)套取的(de)资金，在(zài)房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的(de)预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式(shì)发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付(fù)外(wài)，购(gòu)房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后发(fā)放(fàng)的(de)验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等(děng)各个环(huán)节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一(yī)般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期(qī)房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支(zhī)付(fù)相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开(kāi)发商，即资(zī)金在(zài)进入开(kāi)发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施才可预(yù)售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房(fáng)者(zhě)向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受(shòu)1年(nián)的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度(dù)，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分(fēn)的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立(lì)于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资(zī)金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学