文(wén)：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确(què)表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产(chǎn)从(cóng)大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必(bì)然(rán)趋势，也(yě)是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎ50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间n)税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国(guó)一(yī)样在支付(fù)完首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制度有助(zhù)于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在(zài)中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多(duō)数(shù)居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推(tuī)行，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多(duō)年(nián)经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收(shōu)齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的(de)资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健全的(de)监(jiān)管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随(suí)着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的(de)住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的(de)两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地(dì)实(shí)践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清(qīng)首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地(dì)的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中(zhōng)50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的(de)资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住(zhù)宅期房(fáng)销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产历经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地(dì)产完(wán)全(quán)拉动的(de)投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融(róng)资存量(liàng)占社(shè)融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存(cún)在，当前(qián)的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据(jù)按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或(huò)经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和(hé)按(àn)揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能(néng)还(hái)款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重点(diǎn)资金(jīn)。而(ér)事(shì)实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资(zī)金循环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环(huán)节(jié)，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司(sī)的(de)信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担(dān)任何责(zé)任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当(dāng)开(kāi)发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超(chāo)出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成(chéng)定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的(de)购(gòu)房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一(yī)的选购(gòu)权(quán)合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了(le)统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会存(cún)入银行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间币。

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