OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市(shì)场(chǎng)的影响仍(réng)未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前(qián)几日(rì)的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益(yì)人将继续(xù)密(mì)切(qiè)关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度(dù)重视，浦东新区国资(zī)委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其(qí)实(shí)不(bù)动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价(jià)值，投(tóu)资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价(jià)格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息影(yǐng)响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日(rì)二级市(shì)场价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产(chǎn)业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大(dà)园项目出(chū)租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此(cǐ)导致二(èr)级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时表示，目(mù)前(qián)随着二级市(shì)场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得(dé)到一(yī)定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面(miàn)、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影响，不(bù)好判断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位(wèi)业(yè)内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的投资价值(zhí)，很适合(hé)稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏(融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写sū)的步伐，产业(yè)园区、物(wù)流(liú)类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺(shùn)利(lì)解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经营(yíng)现金流没有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至得(dé)这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就(jiù)回(huí)调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落(luò)到(dào)租金(jīn)收(shōu)入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写之(zhī)一(yī)，目(mù)前(qián)未(wèi)收到哲(zhé)库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季(jì)报中披露的(de)张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目出租率下降事(shì)项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就相关(guān)事项进行了(le)解释说明，市(shì)场(chǎng)信(xìn)心得(dé)到了一定提振，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说(shuō)明会上，运营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得(dé)到回(huí)升。没想到仅过(guò)了(le)不到(dào)三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相关负责(zé)人坦(tǎn)言(yán)，事发(fā)突然确实始料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即(jí)奔赴现场进行了(le)沟通和核(hé)实(shí)工(gōng)作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提(tí)前退租的(de)可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新(xīn)区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了(le)2万(wàn)方。从(cóng)意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际(jì)租(zū)户(hù)需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过(guò)签(qiān)署(shǔ)租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然(rán)收了(le)三(sān)个(gè)月履约(yuē)保证金给了(le)我们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度(dù)，我(wǒ)们肯(kěn)定要(yào)全力(lì)与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的(de)同区(qū)域(yù)的(de)张江光大园项(xiàng)目一季(jì)度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么(me)多储(chǔ)备租户，之(zhī)前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直(zhí)以来都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳定，租户(hù)的调租和换(huàn)租都属于正常情况，而(ér)这次项(xiàng)目的(de)大租户退租(zū)正好发生在市(shì)场活跃(yuè)度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租(zū)率下(xià)滑(huá)情(qíng)况没有得到及时(shí)修复后(hòu)，张江这(zhè)边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在(zài)给(gěi)租户的分(fēn)隔空(kōng)间(jiān)、交(jiāo)付(fù)标准、租金(jīn)水平(píng)等(děng)方面(miàn)也(yě)有一些差异(yì)化，张润大(dà)厦(shà)多是(shì)两千多平的大平层，楼的(de)成新(xīn)度高一些，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大(dà)园单层(céng)以(yǐ)一千平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑选(xuǎn)区域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关(guān)负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目(mù)前在管资产约五百万方(fāng)，还(hái)有(yǒu)一些其他(tā)在开发(fā)的储备项目，这(zhè)些(xiē)都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区产(chǎn)业空(kōng)间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们(men)非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金(jīn)扩容(róng)的第(dì)一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情况(kuàng)需要解决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一(yī)个非常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有信心排除(chú)万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前突(tū)发事件的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的(de)信(xìn)心。”

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