导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量(liàng)城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学(xué)校(xiào)等(děng)，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适(shì)不是人(rén)均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足流动人(rén)口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买(mǎi)房(fáng)，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌(pái)量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然(rán)存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套(tào)数，回(huí)答当(dāng)前(qián)的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来(lái)房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非(fēi)住宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下来(lái)，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公(gōng)布(bù)了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两(liǎng)大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品住宅(zhái)（包含(hán)现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足因人口流动(dòng)、居(jū)民(mín)换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在房价较低的(de)县城购买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧(jiù)小(xiǎo)区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月ong>超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在(zài)30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的(de)话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决(jué)定了(le)中国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个(gè)方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入(rù)，区(qū)域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户(hù)型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希(xī)望(wàng)提高生活(huó)品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市(shì)能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是(shì)人(rén)，并不(bù)是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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