近两年火爆的(de)创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额(é)交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过(guò)基金募(mù)集(jí)材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额(é)持有(yǒu)人实(shí)际(jì)获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额(é)以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经济(jì)活(huó)力的(de)改(gǎi)善(shàn)有一定的滞(zhì)后性(xìng)。阿富汗是哪一年灭亡的>

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调(dià阿富汗是哪一年灭亡的o)减处理，调(diào)减金额根据(jù)单(dān)位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可(kě)以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投(tóu)资者长期(qī)投(tóu)资的(de)信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本(běn)金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应(yīng)了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的(de)增值(zhí)部分不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分(fēn)派(pài)的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特(tè)许经(jīng)营权(quán)类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对(duì)特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的(de)分(fēn)派(pài)金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分(fēn)派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年(nián)限一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关(guān)注分派(pài)率高低。因(yīn)为(wèi)公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人(rén)实力(lì)等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì阿富汗是哪一年灭亡的)投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时(shí)分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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