5月(yuè)以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据(jù)显示(shì)，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据(jù)基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持有的房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年(nián)来(lái)的首次回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分(fēn)别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还(hái)需(xū)要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是(shì)，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二(èr)级(jí)市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资(zī)机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积(jī)很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一(yī)定的(de)政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上(shàng)实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都有对其布(bù)局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募(mù)的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出(chū)租率复(fù)苏(sū)至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量(bù)扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要(yào钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量)强调的(de)是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资(zī)产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债(zhài)务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的(de)过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要(yào)关(guān)注将受益于(yú)行业(yè)集(jí)中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观地(dì)去(qù)持续观(guān)察国(guó)企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可(kě)以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分(fēn)化(huà)更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么(me)投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大(dà钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量)多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的(de)基本(běn)面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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