近两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)目前已(yǐ)包含(hán)了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的(de)归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得(dé)的(de)现(xiàn)金收益，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级(jí)副(fù)总(zǒng)监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度(dù)可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增(zēng)厚资(zī)产包(bāo)收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不(bù)达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格(gé)波动(dòng)受(shòu)多(duō)重因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投(tóu)资(zī)的(de)信(xìn)心，同时(shí)需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金(jīn)至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个部分(fē至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号n)之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基金价值面临(lín)极大不(bù)确(què)定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到(dào)期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限(xiàn)产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产(chǎn)投(tóu)资属性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红(hóng)的时点，多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目(mù)进行调(diào)整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人(rén)综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人(rén)实力(lì)等多重(zhòng)因素(sù)来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博(bó)弈(yì)机会仍(réng)在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上述负(fù)责人(rén)也(yě)称。

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