导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国(guó)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的(de)数(shù)据(jù)，我(wǒ)们(men)根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实(shí)上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅(zhái外国人那方面确实很厉害吗，嫁给外国人会不会撑坏)套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产生了(le)额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来(lái)新户(hù)购房需(xū)求(qiú)增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国(guó)家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大(dà)分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多(duō)体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布(bù)了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数(shù)量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏统计(jì)数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据(jù)有两处(chù)可以直接公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就(jiù)能(néng)够得(dé)到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产套(tào)数(shù)，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁一(yī)套房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较低的(de)县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型(xíng)更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、外国人那方面确实很厉害吗，嫁给外国人会不会撑坏g>户均已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来(lái)地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致(zhì)户(hù)数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(zhù)宅建造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。