5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例也(yě)同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其传(chuán)导到二级(jí)市(shì)场乃至(zhì)机构(gòu)持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行(xíng)情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的(de)行业也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时(shí)代(dài)，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的(de)提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个(gè)交(jiāo)易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知(zhī)名机(jī)构(gòu)在其中持(chí)续(xù)驻足。从第(dì)一季(jì)度十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布(bù)局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒ吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗u)季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募(mù)指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的(de)融(róng)资(zī)成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于(yú)民营地产公(gōng)司(sī)也(yě)是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮(lún)行业出(chū)清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民(mín)企来(lái)说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关(guān)注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头(tóu)部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国(guó)资(zī)背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国(guó)企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续(xù)提升，再次是(shì)拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季(jì)度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大(dà)增速(sù)的增长。而(ér)这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个(gè)别(bié)城市四(sì)月环(huán)比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压(yā)力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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