近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含(hán)了(le)利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的时(shí)应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现出(chū)了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变(biàn)化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析(xī)基础设(shè)施项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投(tóu)资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心(xīn)运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基(jī)金年(nián)度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思(kě)供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提供抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单(dān)位基(jī)金(jīn)份额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，两者的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当(dāng)于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后(hòu)不(bù)再能(n乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思éng)产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短(duǎn)的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的(de)情况下，基金份额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在(zài)基(jī)础资产的(de)估(gū)值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置新(xīn)选择，投(tóu)资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持有。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可供分配金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的(de)运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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