万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了(le)共同债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了(le)收回钱款不(bù)得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这(zhè)些业(yè)主的(de)维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司(sī)不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权(quán)转让项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置(zhì)的是对北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不(bù)良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务(wù)人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有(yǒu)1万次(cì)围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一(yī)起(qǐ)中国信(xìn)达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售(shòu)”的状(zhuàng)态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基(jī)本(běn)都是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的(de)，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未(wèi)办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封(fēng)的(de)可以向法院提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价(jià)款的(de)商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可(kě)以追溯到(dào)金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前(qián)中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大(dà)规(guī)模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型(xíng)知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的(de)姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出(chū)其在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出(chū)了(le)8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地(dì)步(bù)，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù盱眙的邮编号码是多少啊)乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为(wèi)什么(me)又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记(jì)录(lù)。质权(quán)人包括海(hǎi)金商(shāng)业(yè)保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份(fè盱眙的邮编号码是多少啊n)，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状况却持(chí)续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)东周(zhōu)金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被(bèi)执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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