文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了(le)，用你的(de)钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没(méi)实力(lì)的别建(jiàn)了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房(fáng)后并非(fēi)像中国(guó)一样(yàng)在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房地(dì)产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要(yào)结合(hé)稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期(qī)系统的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列(liè)问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加(j三大球和三小球分别是什么 三大球的起源iā)，开(kāi)发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售(shòu)的(de)基(jī)础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的(de)经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资(zī)金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面(miàn)临住房(fáng)需(xū)求大和供(gōng)给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业(yè)化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度(dù)不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的(de)需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无(wú)疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和(hé)开发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者(zhě)需要一次(cì)性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的(de)按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市(shì)场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富(fù)效应渠(qú)道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银(yín)行的(de)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对(duì)行业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订(dìng)的预(yù)售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确(què)规(guī)定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监管资(zī)金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资(zī)金(jīn)如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开(kāi)发(fā)时(shí)代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付(fù)的预付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验(yàn)收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由(yóu)第(dì)三(sān)方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何(hé)责任(rèn)与(yǔ)损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时(shí)需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可三大球和三小球分别是什么 三大球的起源零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国(guó)没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具(jù)体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，但是(shì)交房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房(fáng)产公证公司的(de)检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的(de)部分，法(fǎ)律要(yào)求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选(xuǎn)购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支(zhī)持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环(huán)节(jié)，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房(fáng)者(zhě)的权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的(de)第(dì)三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保(bǎo)修期(qī)结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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