文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二(èr)次房改是个(gè)技术(shù)活(huó)，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预(yù)售制对购房(fáng)者(zhě)非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商(shāng)品房(fáng)预售最(zuì)早源(yuán)于中国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)全(quán)部房(fáng)款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度在(zài)完(wán)全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及(jí)违(wéi)约处(chù)罚措施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的(de)，如(rú)果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)，以后(hòu)改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历(lì)史阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国住(zhù)房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当(dāng)然这需(xū)要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等(děng)综合(hé)施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前在(zài)国务(wù)院发(fā)展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研(yán)究时(shí)，对预售(shòu)制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成(chéng)的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信(xìn)置业(yè)有限(xiàn)公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流(liú)通、资(zī)金周转有着独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买家的(de)钱(qián)，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低(dī)投资风险，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销(xiāo)售模式(shì)成(chéng)为当时中国(guó)香港房地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提(tí)升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在(zài)银(yín)行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后续(xù)需(xū)自身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步(bù)完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进(jìn)一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市(shì)场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产市场(chǎng)面临(lín)商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式无(wú)疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会化的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发(fā)商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解房(fáng)企资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快(kuài)城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具(jù)体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)办(bàn)理预售许可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发(fā)达国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(s连云港灌南邮编号是多少uàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十多(duō)年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房(fáng)地产也成(chéng)为拉(lā)动中(zhōng)国内地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个(gè)独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按(àn)揭贷(dài)款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是(shì)“没钱(qián)”，即没(méi)钱(qián)付(fù)工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目工程总额(é)报价(jià)计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月供却(què)被迫(pò)继续(xù)还(hái)款。那(nà)么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大(dà)部(bù)分房(fáng)款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质(zhì)量的(de)保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格(gé)并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第(dì)三方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而(ér)开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建设过(guò)程中的资金(jīn)全部(bù)来自(zì)银(yín)行，银(yín)行根据工程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开发(fā)商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相关部门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用连云港灌南邮编号是多少不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功(gōng)能(néng)是(shì)当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负(fù)责沟通(tōng)期房交(jiāo)易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商(shāng)，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购(gòu)房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重(zhòng)失(shī)衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一部规(guī)范(fàn)期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全(quán)措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发(fā)商(shāng)向金融(róng)机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证(zhèng)委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔(péi)付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申(shēn)请按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订(dìng)金与付款会存(cún)入银(yín)行专门(mén)的项目(mù)资(zī)金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房(fáng)地产到(dào)了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的(de)支持力(lì)度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司(sī)介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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