文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大(dà)开发时(shí)代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议(yì)取消预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的(de)提(tí)升(shēng)开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地(dì)产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过(guò)大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等(děng)新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了(le)中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的(de)监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理部门(mén)提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临(lín)住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养房”的福(fú)利(lì)分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低(dī)、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再(zài)适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面(miàn)临(lín)商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港的(de)“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售(shòu)商(shāng)品房制度(dù)，先后(hòu)出(chū)台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改(gǎi)革(gé)，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济(jì)的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或(huò)房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性(xìng)付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市(shì)场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市(shì)场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提(tí)高(gāo)了居(jū)民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在(zài)当(dāng)前已成为中国(guó)内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面(miàn)积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推(tuī)动了中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前(qián)的负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者(zhě)对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能(néng)还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业(yè)预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于(yú)有关(guān)的工(gōng)程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预(yù)付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付(fù)款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度(dù)分期(qī)支付，或(huò)二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是(shì)按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者回族女人为什么离婚少(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公(gōng)证行或产权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公司的(de)信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金(jīn)可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得(dé)到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不(bù)能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有(yǒu)规(guī)定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工(gōng)节奏分(fēn)多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等各个环(huán)节，各(gè)环节内容确认无误(wù)后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资金在进入(rù)开发(fā)商(shāng)账户(hù)前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护(hù)方面，根据(jù)日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须(xū)完(wán)成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机回族女人为什么离婚少(jī)构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房(fáng)款也受该(gāi)措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发(fā)商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一回族女人为什么离婚少的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及(jí)印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业(yè)，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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