一(yī)线城市(shì)，也不端着了。

　　昨天，深圳取消(xiāo)二手房指导价的消息在房产圈刷屏(píng)了。

　　这条消息为什(shén)么这么重要(yào)？首先(xiān)二手房(fáng)指导价被(bèi)称为“核弹(dàn)级”政策(cè)，其次深圳几乎是最(zuì)后一(yī)个还(hái)在“认真”实施这条(tiáo)政策的城市(shì)，最后(hòu)深圳是(shì)房价(jià)前三(sān)的核心城市。所以，深圳的一(yī)举一动都具有风向标意义。

　　有分(fēn)析人士指(zhǐ)出，深圳二手(shǒu)房指导价如(rú)果取消，首先(xiān)有(yǒu)利(lì)于深圳二手房回暖，然(rán)后二手房回暖有利(lì)于深圳楼市总(zǒng)体回(huí)暖，最(zuì)后深圳楼(lóu)市回暖(nuǎn)有(yǒu)利于全(quán)国楼市回暖....

　　看吧，这(zhè)妥妥的“蝴蝶效(xiào)应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯传(chuán)“二手房指导价”正式结束。传(chuán)言称(chēng)：二手房贷款不(bù)按官方参考价（指导价），银行核定房价以网签(qiān)备案价(jià)和(hé)评(píng)估价孰低(dī)为准。

　　自(zì)此，参考价真(zhēn)正变成了(le)“参考价(jià)”。

　　目前没(méi)有(yǒu)看到官(guān)方文件。据证(zhèng)券时报21日消息，目(mù)前深(shēn)圳多家大(dà)行表(biǎo)示“尚未(wèi)接到正式通知，目前仍(réng)按(àn)参考价办(bàn)理(lǐ)按(àn)揭”。所以还需要持续的关注(zhù)。

　　易居研究院研究(jiū)总监严跃进认为，本次(cì)政策(cè)大概率为真(zhēn)，更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)银行贷(dài)款(kuǎn)等领域按照新的规则进行(xíng)，但不会出台(tái)正式文件。

　　有时候，有些(xiē)事(shì)情(qíng)，是不用发文件的。毕(bì)竟可以“窗口指导(dǎo)”。

　　2021年(nián)2月8日，深圳楼(lóu)市二(èr)手房(fáng)指导价(jià)横空出世。当时，深(shēn)圳一口气公布了全市3595个(gè)小区的参考价(jià)，很多南山、福田、宝安中心区的高价盘，直接按照(zhào)当时的市(shì)场价打了(le)5折、6折来“指导”，银行只能按照指导价来计算(suàn)首付、发放贷(dài)款。

　　当(dāng)时大家还不觉得厉(lì)害，但经历(lì)了这两年的痛苦(kǔ)，才深知为啥叫做——“核(hé)弹级”。

　　举(jǔ)个例子，市场价1000万的房子，如果不“指(zhǐ)导”，可以首付3成即300万；如(rú)果指导价打七(qī)折即700万，那(nà)么首付(fù)3成210万，加上(shàng)需要全款支付的部分，实际首付去到了510万(wàn)，相当于(yú)首付5成了（多(duō)给210万首付）。这直接让大批量买(mǎi)家，失去了购房能力，相当于强势“降(jiàng)杠杆(gān)”。

　　自(zì)深圳(zhèn)推行二手房参考价以后，东莞、宁波、成都(dōu)、三亚、西安(ān)、合肥、广州等10多个城市陆续跟进。事实也确实证明了，这条(tiáo)政策的“核弹”级别(bié)。

　　到了2021年10月，根据安居客(kè)的统计，实施二手房指导价的10个城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受(shòu)到(dào)疫情的影响，二(èr)手房(fáng)更是惨不忍睹。以2022年(nián)12月数据为例，全国(guó)70个大(dà)中城(chéng)市房(fáng)价只有6个同比上涨(zhǎng)，其他的(de)泥沙俱(jù)下(xià)。

　　2

　　深圳，有(yǒu)人付(fù)出了沉重代价

　　据深圳乐有家研究中心数(shù)据显(xiǎn)示：成(chéng)交量上，二手房指导价出台当年，深圳二手(shǒu)住宅(zhái)成交量同比下(xià)滑57％。2022年继续腰斩(zhǎn)，成交量同比下滑47％，全年成交量仅(jǐn)2.2万套(tào)，创近二十(shí)年最低记录，相较2020市场高峰(fēng)缩水近八成(chéng)。

　　价格(gé)方面，与(yǔ)二手房指导价发(fā)布当(dāng)月相比，如(rú)今二手房(fáng)挂(guà)牌价低于及接(jiē)近参考价的房(fáng)源占比大幅增加。2023年一季度，深圳各区(qū)二手房成交TOP10小区中，过半(bàn)成交价低于(yú)参考价。

　　只有真(zhēn)实经历(lì)其(qí)中(zhōng)的人(rén)，才能(néng)深(shēn)切的感知其威(wēi)力。

　　深圳房东(dōng)，斩仓的新闻不绝于耳(ěr)。

　　据说一位码农三年前高杠杆买了2套(tào)华润城，月供12万，最终亏(kuī)损(sǔn)1000万破产。据媒体推测，如果案(àn)例属实(shí)，买(mǎi)家的实际购房成本高(gāo)达20万/平(píng)，目前价格(gé)跌至14万/平，叠加(jiā)这(zhè)三(sān)年的房贷和持有成本，差(chà)不(bù)多(duō)亏损超千万。

　　深圳一大批人这(zhè)两年感受到(dào)了太多“心酸”。二手(shǒu)房(fáng)成交量创下多年新低，学区(qū)房神话不再，房产中介的日(rì)子难过，投资客挥泪斩仓....

　　在稳(wěn)楼市(shì)的基调下，2022年以来(lái)，实施了(le)二手(shǒu)房指导价的(de)城市陆陆续续低(dī)调退出，目前只有深圳还(hái)是最后的(de)“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最近(jìn)一(yī)线城市也不端着了。

　　近日，北京在房山区试点(diǎn)多子女家庭和(hé)职住平衡家庭购房支持政(zhèng)策。上(shàng)海也考虑予以多(duō)孩(hái)家庭在新房计分(fēn)制度(dù)政策上的支(zhī)持。

　　从(cóng)最新公布的(de)3月份70个大中城市商品(pǐn)住宅(zhái)销售价格变动(dòng)情况来(lái)看，广州、深(shēn)圳(zhèn)的新房、二(èr)手房价(jià)格仍然是同比去年依然(rán)是下降的。

　　北(běi)京、上海已经(jīng)同比增(zēng)长(zhǎng)了，其他二(èr)线(xiàn)城市(shì)如(rú)杭州、成都、南京、合肥等城市价格都是同(tóng)比上涨的。

　　广州、深圳能不急(jí)吗？

　　事实上，上面可能更急。3月份，两(liǎng)部(bù)门联合发文(wén)，全(quán)面推(tuī)动二手房“带押过户”全国实(shí)施(shī)，这是一(yī)条(tiáo)被(bèi)广泛好评的新政(zhèng)。对(duì)于激活二手房(fáng)交易(yì)，具有定海神针般的作用。

　　住(zhù)建(jiàn)部部长(zhǎng)倪虹近日更是指出：建筑业(yè)、房(fáng)地产企业要(yào)发(fā)挥国民(mín)经济“顶梁柱”“压舱石(shí)”作用。回归到常识，从字面理解一(yī)下这两(liǎng)个词，意思就是——顶梁柱如果不行了，上面(miàn)不就(jiù)塌(tā)了嘛？压(yā)舱(cāng)石如果(guǒ)压不住，小(xiǎo)船不就(jiù)翻了？

　　也(yě)许，今年扶持(chí)楼市的政策，还(hái)有一大波正(zhèng)在路上(shàng)...

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