导读

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是(shì)否过(guò)剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国(guó)总(zǒng)人口的(de)近(jìn)三成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口(kǒu)净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数(shù)计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间(jiān)数不能(néng)完全反映(yìng)出城(chéng)镇居(jū)民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计(jì)。我们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)的实(shí)际变化比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换(huàn)房(fáng)等(děng)因素(sù)产(chǎn)生的住宅(zhái)需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求(qiú)，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工作(zuò)的(de)流(liú)动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑(zhù)结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的(de)人(rén)均可使用(yòng)面积(jī)为3司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文1.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人(rén)口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会(huì)议(yì)明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值(zhí)可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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