导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十(shí)年是(shì)中国(guó)房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地产花王牙膏为什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了是否过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实(shí)情况(kuàng)，据此判(pàn)断中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人(rén)口普查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅(zhái)，其中商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是供给过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出城镇居民(mín)的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极(jí)少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到(dào)当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣(j花王牙膏为什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了ùn)工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭都会(huì)拥有一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并(bìng)不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生(shēng)的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的(de)住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套(tào)房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人(rén)口的(de)租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很(hěn)大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带(dài)房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户(hù)数会因户(hù)均(jūn)人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城(chéng)市流(liú)入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异(yì)也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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