文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来(lái)的(de)？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的(de)监管(guǎn)保障措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会(huì)，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发(fā)展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，5江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句5％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育(yù)而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资(zī)金周转。当(dāng)时(shí)其在(zài)购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机(jī)制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大(dà)风(fēng)险方，后续(xù)需自身(shēn)推动(dòng)项目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城(chéng)市(shì)化(huà)配套(tào)问(wèn)题，才能进(jìn)一步(bù)推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度(dù)不(bù)再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利(lì)分(fēn)江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句房转向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期(qī)长的(de)两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解(jiě)房(fáng)企资金压力(lì)，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同。对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资(zī)金(jīn)需(xū)求，也(yě)提(tí)高(gāo)了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大(dà)进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)占总销售面(miàn)积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下(xià)游产业(yè)链(liàn)特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和(hé)银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险(xiǎn)完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预(yù)付款一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定(dìng)的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定(dìng)金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋(wū)建设(shè)过(guò)程中(zhōng)的(de)资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提(tí)供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度(dù)。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在(zài)合(hé)同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关(guān)口，有利于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给(gěi)严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成(chéng)定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的(de)保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流程做(zuò)了(le)统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的(de)订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手(shǒu)临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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