饱受争议的二手房(fáng)交(jiāo)易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管(guǎn)部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场监管总局联合(hé)发(fā)布(bù)了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利用房源(yuán)客源(yuán)优势收取过(guò)高(gāo)费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部门从(cóng)加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明确经纪服务(wù)内(nèi)容、合理确(què)定经纪服务(wù)收费、严格实(shí)行明码标价等十方面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称(chēng)，随(suí)着城市发展，一二线城市(shì)二手房(fáng)交易(yì)占比(bǐ)逐(zhú)渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发(fā)商过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对居民(mín)来(lái)说属于金额不(bù)低的大宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房交易(yì)成本较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通(tōng)过中介来(lái)完成。但(dàn)很(hěn)多中介利用信息不对称等(děng)问(wèn)题(tí)，将(jiāng)非(fēi)必要的(de)收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取过桥融2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等(děng)，对居民(mín)造成额外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手房市场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务(wù)在内(nèi)的相关市场交易行为(wèi)及其主(zhǔ)体进(jìn)行规范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关(guān)注(zhù)最多的一个话题(tí)，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)收费及中介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额(é)不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担(dān)经(jīng)纪(jì)服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费(fèi)，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的(de)收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度(dù)最高不得超过10％。”这意味着2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天，当前北(běi)京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放(fàng)权(quán)”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)过程中，相关监管部门(mén)当(dāng)前并未明(míng)确具体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋(wū)价(jià)值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明(míng)码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构应当在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服(fú)务内容和收费标(biāo)准，不得(dé)混(hùn)合标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产经纪机构提供的(de)基本服务(wù)和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目(mù)和(hé)收费标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和(hé)城乡建设(shè)部门将会同市场监管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依(yī)法查(chá)处(chù)不按规(guī)定明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业(yè)信用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费(fèi)用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上(shàng)下家各支(zhī)付一半(bàn)的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易过程(chéng)中，往往会有这样的情(qíng)形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者(zhě)来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市(shì)场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房产中介(jiè)公司将其(qí)视为向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者单(dān)边收费的(de)行为。部分中介公司可能会利用其支配地(dì)位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基础上(shàng)，再次向房(fáng)东(dōng)收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际(jì)上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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