万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务(wù)人(rén)被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资(zī)购(gòu)入(rù)房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的是对北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币(bì)，其中(zhōng)债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而(ér)且(qiě)早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面(miàn)上(shàng)又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道(dào)证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思柳(liǔ)书院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这笔(bǐ)不良债权(quán)回(huí)本(běn)的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户(hù)手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同(tóng)时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为目的(de)购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的(de)，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付(fù)了(le)部(bù)分价(jià)款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适(shì)用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等(děng)大(dà)型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的(de)它，对手是当(dāng)时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫(hè)集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落(luò)到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进(jìn)军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从(cóng)中信集(jí)团(tuán)手中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易(yì)所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的(de)北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身？

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