导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低(dī)景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一成，其(qí)中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办(bàn)公(gōng)楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同(tóng)能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过剩的(de)直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数(shù)不能(néng)完全反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅和(hé)非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们(men)利用(yòng)既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得(dé)到中国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆(lù)续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或(huò)房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈(chén)旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居(jū)住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更(gèng)小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态(tài)结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户(hù)。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追(zhuī)求美(měi)好(hǎo)、宜居生(shēng)活的(de)环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随(suí)着(zhe)经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市能级(jí)之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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