饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到(dào)监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总(zǒng)局联合(hé)发(fā)布了关于规范房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存(cún)在(zài)利用房源客源优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信(xìn)息(xī)等问题，加重交易当(dāng)事人负(fù)担、侵(qīn)害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两部门(mén)从加强(qiáng)从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确(què)经纪服务(wù)内(nèi)容、合(hé)理确(què)定经纪服务收费、严格(gé)实(shí)行明(míng)码标价等十方(fāng)面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依赖中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到(dào)中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022政(zhèng)策(cè)研(yán)究中心(xīn)首席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居民来说(shuō)属于(yú)金额不低(dī)的大宗交易，由(yóu)于二手房交易(yì)成本较(jiào)高、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专(zhuān)业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题(tí)，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪服务在内的(de)相关市场交易(yì)行(xíng)为及(jí)其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场管(guǎn)理和(hé)调控的(de)主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费(fèi)问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)及(jí)中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳(nà)一(yī)笔金(jīn)额不(bù)低的中介(jiè)费。以北京某房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)要合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双方共同承担经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费标(biāo)准的(de)最(zuì)早依据是1995年国(guó)家计委建设部(bù)下发的《关于房地产中介服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规(guī)定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前(qián)北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经(jīng)纪(jì)服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中介服务(wù)等57个(gè)政府定价(jià)，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际(jì)收(shōu)取费用过程中，相关监管部门当前(qián)并未(wèi)明(míng)确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需(xū)在服(fú)务(wù)过程(chéng)中对收费(fèi)标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪(jì)服务(wù)机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程中，会(huì)结合(hé)房屋价(jià)值(zhí)及1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022工(gōng)资标准，综(zōng)合计算出合适(shì)的中(zhōng)介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充(chōng)道(dào)。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营(yíng)门(mén)店、网站、客户(hù)端等(děng)场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收(shōu)费(fèi)标准，不得混合(hé)标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本(běn)服务(wù)和延伸服务，应(yīng)当分别明确服(fú)务项目和收费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费(fèi)前应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明(míng)显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部(bù)门将(jiāng)会同(tóng)市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部(bù)门会(huì)同有关部门(mén)依法(fǎ)查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)等(děng)违反价格(gé)和反垄(lǒng)断法(fǎ)律(lǜ)法(fǎ)规的行为(wèi)。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违(wéi)规信息(xī)，市场监管部门要依(yī)法依(yī)规纳入国(guó)家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发(fā)文鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价(jià)，合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主要还(hái)是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但(dàn)对(duì)市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在(zài)合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由(yóu)于当(dāng)前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是(shì)纲领(lǐng)性文(wén)件而非(fēi)规定(dìng)，未(wèi)来如何具(jù)体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则(zé)，还需要(yào)看各(gè)城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利(lì)于行业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。同(tóng)时(shí)，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等(děng)都(dōu)可能(néng)对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性提出(chū)更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房(fáng)买卖(mài)过程中，原本应该由上(shàng)下(xià)家(jiā)各支付(fù)一半的中介费(fèi)，但(dàn)在一些(xiē)热点城市的二手房交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用也(yě)可能通过转嫁(jià)的(de)方式，在(zài)房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家，市(shì)场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一些房产中介公司(sī)将其视为(wèi)向(xiàng)购(gòu)房者单边(biān)收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实际上(shàng)相当于变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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