近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制他们也(yě)提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了(le)解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据《公(gōng)开(kāi)募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规(guī)要(yào)求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额(é)以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利(lì)息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏(hóng)观(guān)经(jīng)济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基(jī)金份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是(shì)本(běn)金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临(lín)极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许经营权类和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益主要包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了(le)利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基(jī)于这个(gè)特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金(jīn)并取得(dé)收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在(zài)全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步(bù)延长经营期限全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制。这种类(lèi)似(shì)永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内(nèi)部(bù)收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流，二(èr)是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净(jìng)流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资(zī)产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多(duō)重因素(sù)来选择(zé)投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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