导读(dú)

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年(nián)地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中串子是什么意思网络，足球串子是什么意思国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒适不是(shì)人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的(de)近三(sān)成(chéng)都(dōu)是(shì)流动(dòng)人(rén)口，流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平(píng)方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)已至，大(dà)分化(huà)时代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾则(zé)更(gèng)多(duō)体现在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供(gōng)给过(guò)剩，还(hái)是(shì)供需平(píng)衡(héng)，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量数据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外(wài)披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单(dān)位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的(de)测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国(guó)存(cún)量房(fáng)地(dì)产套(tào)数，并进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(串子是什么意思网络，足球串子是什么意思shāng)品住宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其(qí)他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居(jū)民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房(fáng)租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出(chū)中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价(jià)的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大(dà)流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施(shī)陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居(jū)室和(hé)二居室(shì)，户(hù)型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中(z串子是什么意思网络，足球串子是什么意思hōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口(kǒu)数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经济发(fā)展水平的(de)提高，中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)调查的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存(cún)在(zài)统计偏(piān)差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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