文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售”，不(bù)足(zú)一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要取消(xiāo)预售(shòu)制、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有助(zhù)于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研(yán)究中心参(cān)与财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人(rén)栖身(shēn)于木(mù)屋或(huò)者其他临(lín)时(shí)住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明(míng)楼宇的(de)地(dì)势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供不(bù)应(yīng)求的问题(tí)，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明(míng)自(zì)身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的(de)责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来(lái)，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发(fā)展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房制度(dù)不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑(yí)是对内(nèi)地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关于(yú)进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住(zhù)房(fáng)分配货(huò)币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房(fáng)款的行(xíng)为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了(le)重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了(le)房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得(dé)巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房(fáng)地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房(fáng)地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和(hé)银行(xíng)的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同(tóng)和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个(gè)字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确(què)规定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有统一的(de)预售(shòu)资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地(dì)板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在(zài)合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预(yù)先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房款也受(shòu)该(gāi)措施(shī)保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花(huā)税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地(dì)产到(dào)了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一(yī)方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的(de)房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金监管环(huán)节哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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